Mois : novembre 2017

Investisseurs « Malraux », « Pinel », « Scellier », « Robien »…, votre logement est-il bien occupé à titre de résidence principale par votre locataire ?

Conclure un bail à usage de résidence principale n’est pas suffisant, il convient de vous assurer de l’usage effectif qui en est fait. 

LA LOCATION EFFECTIVE A USAGE D’HABITATION PRINCIPALE DU LOCATAIRE : UNE APPRECIATION OBJECTIVE DU RESPECT DE CETTE CONDITION

Rappel de vos obligations

L’avantage fiscal, contrepartie de votre effort d’investissement, est subordonné à l’engagement de location nue à usage de résidence principale du locataire dont la durée varie en fonction du dispositif.

Cette location doit généralement prendre effet dans les douze mois (moins dans certains cas) qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. 

Elle doit être effective et continue et doit dès lors être respectée non seulement au moment de la première location, mais également tout au long de la période d’engagement. 

Précisions jurisprudentielles 

Dans un arrêt rendu en date du 31 août 2017(1), la cour administrative d’appel de Lyon reprend l’interprétation du Conseil d’Etat(2) selon laquelle il convient d‘apprécier le respect de la condition de location à usage d’habitation principale du locataire de manière objective. 

Peu-importe pour les juges que le propriétaire n’ait pas commis de faute ou de négligence, le simple fait que cette condition ne soit pas respectée suffit pour la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu. 

Bien que ces arrêts aient été rendus dans le cadre du dispositif de Robien, cette jurisprudence s’appliquerait certainement de la même manière aux dispositifs fiscaux « Malraux », « Pinel », « Scellier » …

BONNE FOI NE SUFFISANT PAS, QUE FAIRE ALORS POUR NE PAS SUBIR ? 

S’assurer de l’occupation à titre de résidence principale par votre locataire

Le bénéfice des dispositifs fiscaux précités, ou a minima du dispositif de Robien, suppose donc un usage effectif de résidence principale par le locataire du bien tout au long de la location.

Dès lors, assurez-vous avant tout d’ériger le respect de cet usage en condition essentielle de votre bail. Insérez-y par exemple une clause spécifique prévoyant, compte tenu de vos obligations fiscales et sous peine de résiliation du bail et d’une demande de réparation, 

• d’une part l’obligation pour le locataire d’en faire sa résidence principale, 
• d’autre part celle de vous en attester annuellement et d’en justifier au moyen par exemple de sa déclaration d’impôt.

Cela vous permettra de pouvoir justifier de la résiliation pour remédier à la situation et potentiellement d’ouvrir droit à réparation. 

Engager la résiliation du bail dans le cas contraire 

Sous réserve que vous vous en ménagiez la preuve (témoignage du gardien ou de voisins, constat d’huissier…), le non-respect par votre locataire de son obligation d’user des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le bail, prive votre locataire du statut protecteur de la loi de 1989. La déchéance de son droit au maintien dans les lieux vous permettra ainsi d’engager la résiliation du bail sur le fondement des causes visées par le code civil (3). 

En cas de redressement fiscal effectif, il a déjà été admis que les locataires, ayant entrainé par la violation délibérée de leur obligation d’occupation effective du logement, la rectification fiscale de leur bailleur, doivent réparation à ce dernier(4). 

A noter 

Ne sont pas concernés les investissements du type « déficits fonciers » de droit commun et « monument historique » pour lesquels la condition de résidence principale ne s’impose pas. 

La notion précisée d’habitation principale

Depuis l’intervention de la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 2 de la loi de 1989 précise la notion, jusqu’alors interprétée de manière fluctuante par la jurisprudence, de résidence principale ; laquelle doit être entendue comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé où cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ». 

A noter qu’en matière de dispositif Censi Bouvard, il a été jugé pour justifier de la remise en cause de l’avantage fiscal, que l’affectation de l’immeuble à usage de résidence avec services pour étudiants n’équivalait pas à son occupation effective par des étudiants (5).  

(1) CAA Lyon, 31 août 2017, n°16LY00099, 
(2) CE, 20 octobre 2016, n°390790, 
(3) Civ.3ème, 21 mars 2007, n°0611843,
(4) CA Paris, 7 octobre 2014, n°13/01560
(5)CAA Nantes, 1ère, 28 sept. 2017, n° 15NT02565. 

Cristallisez les règles d’urbanisme applicables à votre projet en demandant dès à présent un certificat d’urbanisme informatif

Le certificat d’urbanisme informatif (CU a.) permet de cristalliser pendant 18 mois les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance. Les porteurs de projet peuvent ainsi se prémunir contre une éventuelle modification du document d’urbanisme, qui compromettrait la réalisation de l’opération projetée. Cet effet cristallisateur est néanmoins à nuancer en cas de procédure d’élaboration ou de révision du PLU, comme vient de le rappeler le Conseil d’Etat (CE, 11 octobre 2017, req. n^o 401878). 

Le certificat d’urbanisme informatif permet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance

Comment obtenir un CU a)

Un certificat d’urbanisme informatif (CU a.) peut être demandé par toute personne souhaitant connaître les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain (art. L. 410-1, a) CU).

Pour l’obtenir, il suffit de :

  – remplir le formulaire Cerfa ;

  – joindre un plan de situation ;

– envoyer 2 exemplaires de ce dossier en LRAR au maire de la commune dans laquelle se situe le terrain.

La demande de ce document doit donc devenir un réflexe des porteurs de projets, pour lesquels les informations délivrées par ce document sont essentielles pour sécuriser leurs projets en amont.

L’effet cristallisateur du Cu a)

Le CU a) a pour effet, en principe, de garantir à son bénéficiaire un droit à voir toute demande d’autorisation d’urbanisme instruite au regard des règles d’urbanisme applicables au jour de la délivrance dudit certificat.

Les porteurs de projet pourront ainsi éviter d’être confrontés à des modifications ultérieures des règles d’urbanisme, par exemple dans le cas où un PC modificatif serait nécessaire.

Par ailleurs, le contenu du CU a) renseignera le demandeur sur les servitudes applicables au terrain :

– DPU simple ou renforcé ;

– risques naturels (inondations, sismicité) ;

– emplacements réservés ;

– terrain situé en ZAC ;

– servitudes de mixité sociale, etc.

Attention, cet effet cristallisateur est à nuancer en fonction de l’importance des évolutions en cours du plan local d’urbanisme

Une cristallisation non systématique en cas de révision / élaboration du PLU

Le code de l’urbanisme distingue les procédures de modification, révision ou d’élaboration d’un PLU :

✓ La cristallisation jouera en cas de procédure de modification du PLU
(art. L. 153-36 CU).

✗ En revanche, le bénéficiaire du CU a) ne pourra se prévaloir des règles cristallisées par ce dernier en cas de procédure de révision (L. 153-31) ou d’élaboration (L. 153-11) suffisamment avancée.

En effet, ces procédures entraînent des évolutions plus substantielles sur le PLU qu’une procédure de modification.

Quelles conséquences en cas d’évolution du PLU ? Deux exemples

1-Lorsque le PLU est en cours d’élaboration ou de révision :

L’autorité compétente pourra surseoir à statuer sur une future demande d’autorisation (PC, DP, etc.), dans l’hypothèse où le projet serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU (L. 153-11 CU), même si elle n’en a pas prévu la possibilité dans le CU a)*. 

2-Lorsque le nouveau PLU est approuvé :

Le Conseil d’Etat vient de rappeler que l’autorité compétente sera fondée à appliquer le nouveau PLU au terme de la durée du sursis à statuer, et ce alors même que le pétitionnaire était titulaire d’un CU a) en cours de validité (CE, 11/10/2017, req. n^o 401878)¹.

À noter

La durée de validité d’un CU a) est de 18 mois prorogeables par périodes d’un an, à condition que les règles d’urbanisme n’aient pas changé (art. R. 410-17 CU).

* CE, 3/04/14, « Commune de Langolen« , req. n° 362735, Rec. Leb.

¹ Cette solution avait déjà été appliquée par le Conseil d’Etat en matière d’élaboration d’un POS (CE, 10/07/1987, req. n^o 63010).

Abréviations

CU : code de l’urbanisme

PLU : plan local d’urbanisme

PC : permis de construire

DP : déclaration préalable

POS : plan d’occupation des sols (ancêtre du PLU)

La transformation de l’ISF en IFI au 1er janvier 2018 s’accompagne de la disparition de la réduction dite TEPA consistant en une réduction d’ISF fixée à 50% du montant des investissements éligibles retenus dans la limite de 90.000 € (soit une réduction maximale de 45.000 €). Notons qu’il est toutefois possible d’en bénéficier une dernière fois, au titre de l’IFI 2018, en procédant à un investissement éligible avant le 31 décembre 2017.

C’est dans ce contexte qu’une volonté de redynamisation du dispositif Madelin est intervenue. Au terme des discussions, son taux a été porté 25% (contre 18% actuellement) pour l’année 2018 uniquement.

LE « RETOUR » DU DISPOSITIF MADELIN

Un dispositif de réduction d’IR

Prévu par l’article 199 terdecies-0 A du code général des impôts (CGI), le dispositif Madelin permet une réduction d’IR égale à 18 % des versements effectués au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de sociétés éligibles, dans la limite d’un investissement annuel de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé (soit une réduction d’impôt maximale de respectivement 9 000 € ou 18 000 €).

En cas d’investissement excédant 50 000 € ou 100 000 €, le reliquat ouvre droit à la réduction d’IR dans les mêmes conditions, au titre des quatre années suivantes.

Une réduction portée de 18% à 25%

Conformément à son objectif de redynamisation de l’économie, l’Assemblée Nationale a adopté un amendement visant à renforcer ce dispositif. 

En effet, pour l’année 2018 uniquement, le taux de la réduction d’IR est porté de de 18% à 25% dans les mêmes limites d’investissement (à savoir 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé), soit une réduction d’impôt maximale de respectivement 12 500 € ou 25 000 €.

Ce passage à 25% consiste en un retour, temporaire, au taux applicable en 2010, lequel a ensuite été progressivement réduit jusqu’au taux actuel de 18%.

UNE MODIFICATION PERTINENTE ?

Une réduction toujours soumise au plafond global des niches fiscales

Ce rehaussement temporaire du taux constitue un encouragement. Pour autant, cet effet est à nuancer puisque ce renforcement reste soumis au plafond global des niches fiscales fixé, sauf exceptions, à 10.000 € par an.

Dès lors que ce plafond global annuel de 10 000 € serait atteint (à raison, par exemple, de dépenses d’emploi salarié à domicile ou d’un investissement Pinel réalisé par ailleurs…), l’excédent de réduction d’IR se reportera pour s’imputer, dans les mêmes conditions, sur l’IR dû au titre des cinq années suivantes. Au-delà, l’éventuel reliquat sera définitivement perdu.

Un plafond rendant cette modification contre-productive 

Si l’augmentation du taux du dispositif Madelin pour compenser la disparition du dispositif TEPA peut sembler opportune, son maintien sous le plafond global des niches fiscales risque de se révéler contre-productif puisque, pour obtenir un montant de réduction d’IR identique, il ne sera pas nécessaire d’investir autant.

Bien que cet effet pervers ait été souligné par certains députés, reprochant au gouvernement un « manque d’ambition en matière de financement de l’économie », celui-ci a refusé tout rehaussement du plafond pour 2018.

TEPA/Madelin : quelle utilité ?

Le Ministre de l’Economie et des Finances, M. Bruno Le Maire, justifiait la suppression sans contrepartie du dispositif TEPA par le fait que les « entreprises vont largement bénéficier de la libération et de la réorientation de l’épargne vers l’économie productive générée par (la transformation de l’ISF en IFI) ».

Cette analyse est cependant critiquable dans la mesure où la finalité du dispositif TEPA est d’inciter au financement en fonds propres d’une certaine catégorie de sociétés seulement, regardée comme en ayant le plus besoin (ses critères n’ont d’ailleurs eu de cesse d’être de plus en plus contraints afin de mieux les cibler).

Or, l’ensemble des titres et avoirs financiers pourront être exonérés d’IFI sans que cette exonération ne soit subordonnée à aucune condition similaire ; il n’existera donc plus aucune incitation à investir spécifiquement au capital de ces sociétés.

Le maintien du TEPA sous forme de réduction d’IFI (aux côtés du dispositif Madelin, qui partage les mêmes conditions, mais dont l’efficacité est limitée par son plafonnement) aurait donc été justifié pour maintenir une incitation particulière à leur financement.

A noter

Les versements éligibles à ce nouveau taux de 25% seront ceux qui interviendront postérieurement à une date qui sera fixée par un décret à adopter au terme d’une procédure de validation par la Commission Européenne.

La fiscalité 2018 des monuments historiques actuellement en débat devant l’Assemblée Nationale à l’occasion du second PLFR 2017

En raison de l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019, l’imposition des revenus de l’année 2018 fera l’objet de règles fiscales dérogatoires.

Parmi celles-ci, celles applicables aux dépenses de travaux relatives aux monuments historiques devrait évoluer d’ici l’adoption définitive du second PLFR 2017.

RAPPEL DU REGIME ACTUELLEMENT EN VIGUEUR

Celui-ci résulte de la loi de finances pour 2017 votée en fin d’année dernière.

Sommairement résumé, il en résulte que les dépenses de travaux supportées au cours des années 2018 et 2019 pourront être intégralement déduites au titre de ces mêmes années. 

Bien qu’ayant pour inconvénient de lui retirer potentiellement toute efficacité en 2018 du fait de « l’année blanche » (tout dépendra de la composition des revenus de l’investisseur), ces dispositions ont au moins pour intérêt de ne pas l’affecter en 2019.

LA MODIFICATION PROPOSEE PAR LE GOUVERNEMENT

Le gouvernement propose, à l’occasion du second PLFR 2017, de revenir sur ces dispositions afin d’aligner le traitement fiscal applicable aux monuments historiques sur celui applicable aux immeubles locatifs de droit commun. 

Ainsi, les charges de travaux déductibles au titre de l’année 2019 seraient forfaitairement constituées de 50% des montants respectivement supportés au titre des années 2018 et 2019.

L’ECUEIL DE CETTE MODIFICATION

Si l’objectif affiché est « de ne pas dissuader (les propriétaires de monuments historiques) de réaliser en 2018 des dépenses de travaux », le dispositif proposé aboutirait très concrètement à dissuader la réalisation de travaux non seulement au cours de l’année 2018, mais aussi au cours de l’année 2019 puisque, de facto, aucune dépense ne sera exposée en 2018 et, en conséquence, la prise en compte de celles de 2019 sera réduite de moitié, décourageant définitivement les propriétaires concernés.

UNE REACTION IMMEDIATE

Une telle dissuasion à la restauration de ces monuments pendant deux années pleines, au sortir d’une année quasi-blanche à raison de l’application initialement prévue du CIMR sur les revenus de l’année 2017, aurait été en contradiction totale avec les objectifs affichés par le gouvernement. 

C’est dans ce contexte que certains parlementaires, alertés notamment par nos soins quant aux multiples dangers induits par cette modification et sensibles aux questions de préservation du patrimoine, ont soutenu un amendement visant à rejeter cette modification et permettre, sur option du contribuable, d’imputer les dépenses de travaux acquittées en 2018 :

• soit pour 100% de leur montant en 2018 ;
• soit pour 50% de leur montant en 2019 et 50% de leur montant en 2020.

Cet amendement a été entendu et adopté ce jour en Commission des finances.

Reste donc désormais à le confirmer en séance publique, étant précisé que le Rapporteur général concédait que la modification proposée présentait une réelle difficulté. A minima, nous plaidons pour le maintien du régime actuellement en vigueur.

A noter

Les discussions en séance publique devant l’Assemble Nationale débuteront à compter du lundi 4 décembre. Nous les suivrons naturellement avec attention afin de connaître le sort réservé à cet amendement.

Quid de la position du Sénat ?

Dans le cas où l’amendement dont il est question serait effectivement retenu dans le texte voté en première lecture devant l’Assemblée Nationale, resterait à savoir s’il ferait l’objet ou non d’un rejet de la part du Sénat. Or, d’après nos informations, certains sénateurs sensibles aux questions de préservation du patrimoine, et donc parfaitement conscients du danger que présente la modification proposée par le gouvernement, s’y sont montrés favorables et devraient donc en permettre l’adoption définitive.

Le mot du cabinet

Comme chaque année depuis presque 20 ans désormais, nous apportons notre soutien technique aux parlementaires actifs sur ces sujets patrimoniaux dans la rédaction d’amendements. Nous reviendrons d’ailleurs ultérieurement sur l’un d’eux relatif à un sujet encore hors débat.